保利四季和颂最近开渠道了，很明显，卖得不怎么样。
当然，这个也跟市场相关，下面我们从楼盘各个参数，来窥探乾坤。
前世今生：开发商是保利集团，于2022年10月10拍下的广一电商园地块，也就是保利四季和颂楼面价达到了约4.8万元/㎡。
面粉是4.8，按理说面包要挂到9.6，才勉强有利润，所以均价9万左右的四季和颂，可以说价格不算贵。
蚊盘：四季和颂总共186户，户数非常少。
因为户数少，小区花园肯定小，至于配不配建幼儿园和游泳池，又是一个令人沉思的问题。
我见过很多这样的小楼盘，它们都有一个通病：存在感非常低。
存在感低意味着，成为网红盘的概率几乎为0。
也不是说非得成为网红盘，但是素人盘则又意味着未来楼盘进入二手之后，有可能沦为“冷盘”的风险，而且这是所有蚊盘在所难免的宿命。
天河棠下的棠德花苑，尽管楼龄久，但是户数大（8000多户），交投大，为天河刚需们所知。
隔壁1公里开外的富力万科云启，除了住在当地附近的人所知，其他外人却很少提及。
任何一个楼盘，户数少，交投就小，被提及被知道的概率就低。
因此可以想象的是，若干年之后，四季和颂一手变二手，在片区很大概率也是沦为一个小透明。
板块：四季和颂所在的板块，属于海珠中部，紧挨着海珠第一梯队路线：鹭江-新港-赤岗-琶洲。
往北走是宇宙中心珠城，往东走是海珠CBD琶洲，位置是不差的。
瑕疵一方面来自步行去地铁口不是很近（有1公里）；另一方面是来自楼盘周边老小区。
可以参考天河北的峻林以及东风东的君汇世家，高层view观感非常一般——既可以看到不远处洋溢现代化气息的摩登大楼，又可以看到眼皮底下岁月静好的破旧房子，城郊结合，魔幻得很。
学位：在我的印象中，保利是出了名的“不引进名校”。
186户的体量，配建学校是不可能的，只能等到时候JYJ安排划分学校。
四季和颂的户型有4个：108的三房两卫、111的三房两卫、119的三房两卫、140的四房两卫。
对应的价格段分别是：880/950/1100/1300。
可以看出，定位是刚改到改善，而这类客群买房，学位一定是不能太差了。
1000万左右买一个不确定学位的房子，这样的事情，市场不一定买单。
当然，也不是非强学位不可，瞧瞧后航道的广纸新城，人家学位虽然弱，但是有江景资源加持，也不是不可以。
竞争对手：如果没有竞品，那么“世无英雄，竖子也可以成名”，可惜四季和颂的竞争对手出现了，而且就在不远的时点和地点。
逸景翠园附近的上涌果园公园北侧地块，将在下半年上市。
这个地块，体量大，完全可以配建商业、小学和中学。
地块旁边是公园，生态环境也好。
至于通勤，11号大环线的上涌果园站就在家门口。
毫不客气地说，四季和颂最大的优势是地理位置，这个上涌果园地块有；而四季和颂的短板（小楼盘没配套、学位待定），上涌果园都完美地把缺口补上去了。
剩下的，无非就是看开盘价格了，价格如果和四季和颂相差不多的话，四季和颂几乎是被吊打的。
写到这里，看来留给保利四季和颂的时间，已经不多了。
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