40年产权指的是 房屋土地使用权期限，具体计算方式如下：
计算起始时间：
产权40年是指从开发商取得土地的使用权之日起计算，包括商业、旅游、娱乐用地。
续期手续：
期满后，土地使用者可以申请续期，需要提交续期申请书、审批与批准、重新签订合同并缴纳土地出让金。
产权性质：
40年产权的房子是商业性质的用地，所建造的房屋也是商业性住房，如公寓或商住两用型房子。
使用费用：
商业用房的产权期限就是40年，到期后需要缴纳一定的费用才能继续享受土地的使用权，续费标准通常是土地使用权出让金的1%至10%。
法律依据：
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，商业、旅游、娱乐用地的最高出让年限为40年。
总结：40年产权是指房屋的土地使用权期限为40年，从开发商取得土地的使用权之日起计算。期满后，土地使用者可以申请续期，并需要缴纳相应的土地出让金。商业性质的40年产权房屋，其使用费用和续期标准与住宅有所不同。